​「东风广场」楼评：广州最牛学区房是怎样炼成的？

「东风广场」楼评：广州最牛学区房是怎样炼成的？

鸡娃时代，学区房比高富帅更抢手。

最近，学区房频上热搜，先有上海因高中招考新政“名额分配综合素质录取”，再是广州清华附中周边多个小区花式争取入读机会，最后逼得清华附中声明“从未在周边小区开展招生登记工作”才消停。

我们都知道，在广州要想读一个确定性百分百的优质小学，买二手房是最好的选择。而提起广州最牛小学，那必须是东风东路小学啊。

今天我们要测评的就是对口东风东路小学的知名小区——东风广场。

东风广场并不是唯一对口东风东路小学的楼盘，但它的名气是最大的，不仅位居越秀人气小区榜第一，房价也领涨周边小区，难道有什么天赋异禀？

图源：贝壳找房

图源：贝壳找房

先来个快评，东风广场的房价支撑，主要归功于学区的强IP（东风东路小学），区位、交通、配套，以及小区本身条件尚可，而真正让它在同板块傲立的最大武器，则是相当数量的小户型单位。

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在广州，出现过不少强IP小区，有的是靠档次奠定江湖地位，比如汇悦台；有的靠码农声名鹊起，比如骏景花园、盈彩美居；有的靠体量取胜，比如亚运城......但客观来说，这些特质并非不可或缺，你总能找到一款备胎。但学区房就不一样了，如果你认准了这所学校，对口的小区就这么多，你必须选一个。

东风广场就是这样火起来的。

江湖传言，在广州只有两种小学，一种是东风东路小学，一种是其他，东风东路小学的地位可见一斑。

公开资料显示，东风东路小学创建于1948年，原名广州私立金巴仑学校，六十年代初曾作为广东师院附属小学，1984年改名为东风东路小学。它是广东省唯一的“全国红领巾示范学校”、首批“全国红旗大队”、“广东省小公民道德建设实践基地”，多年来稳居广州小学金字塔顶端。

东风东小学有四个校区，1-3年级在锦城校区和东风广场校区，4-6年级在校本部和天伦校区，所以从幼升小的角度来看，也可理解为它就两个校区，4年级接着3年级之后读就是了，不用爹妈操心。

2025年东风东路小学的招生地段是这样的：

制图：镁地产

可以看到，东风东路小学招生范围内不只东风广场一个小区，偏偏唯独它名气最大，房价最高，简直活成了“市宠”。

存在即合理。和它一样学位的没它新，和它一样新的没有小户型，有小户型的没它配套好......这是镁姐认真踩盘后的领悟，下面会详细讲到。

自2006年东风东路小学东风广场校区建成以来，东风广场的价格一直坚挺。第五期更是卖到6万/平，比珠江新城还贵。如今已然跻身“10万+”阵营，令普通家长望尘莫及。

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除去学区房的标签，真实的东风广场是怎样的呢？镁姐这就带大家看看：

区位和交通：东风广场位于东风东路、环市东路、广州大道三条主干道交汇处，这注定了它的交通不会差。小区距离地铁5号线动物园站约500米，距杨箕站约1公里，南门和北门都有公交站。约500米外还有广州动物园，距离环市东商圈约1.9公里，距离珠江新城约2.7公里。

截图来自高德地图

周边配套：身处越秀老城区，周边配套自然丰富，医院、菜场、银行都有，比较有特色的是周边教育机构比较集中，步行700米左右有一家学而思，嗯，很适合鸡娃。

小区布局：小区占地6万平，由10栋34-36层的高层组成，呈月牙形，中间是会所和幼儿园，一共分五期开发。

东风广场布局图 图源：贝壳找房

小区建成于1998年-2016年，早期的楼龄较旧，但外观和配套与同龄小区相比还算可以，内部有园林、羽毛球场、泳池等配套，绿化率33%。小区中间有个小广场，适合老人休息、带娃，整个小区居家氛围很浓。

东风广场绿化 图源：贝壳找房

物业：小区由时代物业管理，外来人士需登记自身及业主信息才能进入，比较严格。镁姐踩盘的时候，遇上两个清洁阿姨，笑着跟我们打招呼。物业费一至四期每月每平方米2.7元，五期楼龄较新，物业费差不多是前四期的2倍。

户型：整个小区共约2000户，户型五花八门，一至五房、复式都有，部分户型不太方正，厨房或阳台有个斜角，卧室有转角，有的户型阳台较小，有的是房出阳台。

小区的小户型比例还挺高，根据贝壳数据，一房大概占8%，两房约43%，其中一房主要分布在四、五期。

因为学区房溢价，50m²以下的一房、70m²的两房最好卖。

91平三房两厅户型图源：贝壳找房

总的来说，王牌学位+不错的区位、交通、配套、物业+多户型选择，成就了今天的东风广场。

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不过，在挑剔的镁姐眼里，东风广场还是存在一些问题，包括楼龄旧、车位紧张、噪音影响等。

楼龄较旧：除了五期，其他四期外立面都很老旧，部分还有瓷砖脱落现象，大厅略显沧桑，楼道略拥挤。小区虽然有园林，但主要活动就是中间的小广场，略显局促。

车位紧缺：这是很多老小区的通病，小区有地下停车场，也可地面停车，但车位比较紧张。一个车位月租在1800-2000元之间，而珠江新城很多小区的车位月保在1200左右，可见东风广场车位是真紧张。

噪音影响大：小区北靠环市东路，东临广州大道立交，车辆过往噪音大，一二期影响最甚。楼层高，花园小，即使望花园的也不安静。

总的来说，东风广场优势和缺点都非常明显：学位超强、居住体验一般。无奈东风东路小学对应的小区普遍老旧，除了锦城花园、君汇世家，其他小区根本不是东风广场的对手。

比起锦城花园或君汇世家以中大户型为主，东风广场的小户型简直是太友好了。所以，东风广场的人气、涨幅很大程度上归功于这些小户型单位，这跟珠江新城的网红盘保利心语是一个逻辑。

数据来自贝壳找房 制图：镁地产

除了五期，东风广场前几期的居住体验很一般，所以买家通常目的性很强，买房主要用来学位过渡，想住得舒服的通常会去周边租一套好房子。从市场行情来看，面积小又不占学位的房源需要抢，而且还很容易遭遇反价。

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说了这么多，东风广场值得入手吗？

如果你就是奔着学位去的，可以多留意下四五期的小户型，楼龄较新，总价较低，易上车，注意要问清是否占用学位，这个很关键。

如果你要学位+自住，选70-90多m²的2-3房主流户型吧，流通性强，一举多得。

如果你很吃力才够得着，或者纯粹投资，建议谨慎考虑。

图源：网络

一方面是因为，学区房的高溢价摆在这，但受政策影响，学区房也不是万无一失的。虽然小学就在小区里面，看似比亲爹妈还保险，但那些小面积单位日后会不会被限制入读，也不好说。

另一个重要的理由是，越秀区小升初要摇号啊。上了东风东路小学，如果要到一个差的初中，这是不是一种降维打击？

不过，有熟悉这所小学的朋友提醒我，这一点有点多虑了，东风东路小学很注重素质教育，各类活动、比赛很多，不少学生根本不会到摇号那一步，就已经被一些优质的初中录取了。我觉得吧，这是牛娃或牛爸妈才走得通的路径，普通人学不来的。

朋友还告诉镁姐，孩子能进东风东路上学，除了对口地段的子女，还有不少官员或企业高管的孩子，学校的攀比风气会比一般学校更强，据说教师节有家长给老师送奢侈品包包。想送孩子上这所学校，这些因素也要考虑。

如果就是对东风东路小学有执念，也可以看看周边的老破小，价格比东风广场低一些，反正你也不是拿来住的。不过，如果到时候政策对小户型入读进行约束，那也只能怪运气不好了。

最后一点，也是镁姐最想说的，尽管越秀的教育实力深厚，但随着新广州人的增加，越来越多人相信：未来学校的PK，很大程度上取决于生源的PK，所以，家长整体素质好、小升初可以直升的天河，越来越被看好。黄埔、南沙的教育实力也在不断增强，学区房正在遍地开花。

以东风广场为代表的越秀学区房，未来高溢价能否持续，还有待验证。