​苏州限购升级对房价的影响（苏州部分板块放开限购）

苏州限购升级对房价的影响（苏州部分板块放开限购）

苏州部分板块放开限购，会是一个信号吗？

前两天去了一趟苏州，这也是今年第一次前往苏州调研。而来的原因，是听说一直严格限购限售的苏州，现在已经有部分板块放开了口子，像昆山太仓那样，实行了人才编码的政策，外地人不需要落户也可以直接购房。

而这个放开限购的区域是哪里呢？相城区。

在几年之间，相城区还几乎是苏州准入门槛最高的一个行政区，需要高积分落户，而两年之后，反而成了最先放开口子的那个区域。

相城区

按照相城当前的政策，外地本科以上学历的话，和以前一样，可以直接落户苏州进行买房，而关键来了，有些上海或者农村户口的，并不想落户苏州，这在以前是没办法买的，而现在呢？

相城和昆山太仓一样，也实行了人才编码的政策。本科以上学历，交三个月社保，就可以申请人才编码，不用落户也能直接购房，大专学历缴满6个月社保，同样可直接申请编码购房。

同时我们了解到，这个社保时间限制其实是并不固定的。像年初的时候，本科一个月社保就可以申请，而近两个月才加码到3个月，也就是说，未来这个时间可能会继续加码，也可能会放宽。

不得不说，这个消息对于苏州楼市来讲，是一个很大的利好消息。

这次相城整体看下来，感觉目前苏州楼市一个蛰伏的大洼地，只是被一直压着，然而一旦说开始启动的话，势头并不会比2025年的那一拨小多少。

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首先说一下苏州整体，

与之前去苏州调研时的那种烈火烹油感觉不同的是，如今的苏州楼市确实因为各种调控政策的叠加，显得分外的冷清。外地炒房的基本都不来了，园区也缺乏新房，以往那种万人摇的情况已经相当罕见。

2025年的时候，苏州人还说着那个因为买不起苏州，只能把房子买在上海的老段子。而现在，苏州几乎就已经变成了长三角对于买房最友好的城市了。（可能要再加一个无锡）

南京在售新房房价

在宁波城区房价普遍4-5万，南京杭州主城4万起步的时候，人口更多，经济更好的苏州，却奇迹般的实现了全市范围内新房房价不超过4万。（当然，像园区狮山这些地方的二手房还是很贵，动辄7、8万，以至于只要有新房出来那就是抢房)

苏州在售新房房价地图

今年整个长三角的房价，都在上海的带领下涨的非常猛，像苏北的盐城等，涨幅更是直接冲到了全国第一。但是苏州呢？一点没受到整体氛围的影响，依然横盘。一进一退之下，苏州这个最强地级市，反而成了房价洼地。

苏州新房层级图

不谈杭州宁波等地方，我们就拿苏州和自己下属的城市比。

今年苏州下属的太仓楼市相当火热，成交量相比去年直接翻了2倍。而太仓火爆的最大助推器，就是娄江新城这个板块的规划。

娄江新城这个板块建了一个太仓高铁站，5 1轨交汇入，预计明年会成为苏州大市范围内的第二大高铁站，因为这个利好的推动，娄江新城在商业人口都比较欠缺的情况下，房价直接冲到了2万5。

（娄江新城以前是太仓的陆渡镇，板块内其实没有什么大型商业，还是以产业园厂房为主）

太仓站是第二大站，那第一大站是哪儿呢？就是相城区的高铁北站。

相比于娄江新城的方兴未艾，苏州北站所在的高铁新城可打造了太多年了。高铁 地铁 商圈 企业集群，堪称是全国高铁新城建设的教科书。

而高铁新城现在的房价是多少呢？两公里范围内的新房均价2万7，3-4公里范围内的新房均价2万3-2万4。

高铁新城在售新房房价表

也就是说，一个已经相当成熟，且各项属性几乎都是升级版的主城区板块，房价只比刚刚开始启动的县级市板块，房价高1—2千。

这种差别还不仅体现在了房价上，像太仓娄江新城今年只要新盘开出来，那基本就是即开即清盘，甚至需要全款才能进入摇号。而相城这边则正好相反，你去询问一下苏州本地人，问他们对于相城的看法，那一般都是不太好的。

“高铁新城？那边谁去啊，没有人气的。”尽管高铁新城已经引进了几百家企业，规划了6条地铁，已通车1条，几个大商业体都已经开始营业，且人气不俗，但是在大部分苏州人的心目中，仍然是“没什么人气”的新城。

无他，实在是苏州太过富足，放到别的地方绝对可以视为是香饽饽的地方，放到苏州，完全就泯然众人了。

咱们就拿商业体来说，放到其他小一点的城市，基本上有一个万达广场，那就可以视作是一个商业中心了。但是苏州呢？根据主数据显示，整个江苏共有商业综合体1666个，而其中苏州就占据了463个，比第二名的南京多了195个。

以苏州自己来说，园区4万方以上的商业体足有85 ，比很多县级市的商业加起来还要多，相比下，相城30 的数量却是有些不够看。但是这不是说相城不够好，只能说园区新区这些地方太恐怖。

苏州狮山天街

在苏州这边考察，和我们以往去南通嘉善这些地方的一个最大差别就是，在这些地方，销售好像总是拿着规划图开吹，我们这边会有什么，那边会建什么，来几个小企业就敢说是产业区高新区，未来会有十几万人，所以房价一定会那么高，而苏州这里呢？像相城的高铁新城和元和板块，各种规划都已经处于了一个建成和落地的状态，而仅仅因为人气没有那么足，就一直处于一个保守的状态。

这里其实能看出苏州和某些地方思路的一个不同。像苏州，经过了2年多的调控，（当然，实际上从2025年，苏州就开始针对新房限价），目前的投资性质其实已经很少，在苏州买房的，90%以上都是本地人，90%以上都是自住需求，所以他们更注重的是什么呢？是实际生活体验，买菜上学等日常生活的便利程度，而不是说指着一张规划板来买房，这也就是为什么，整个相城板块，价格最高的是日常配套最齐全的中央公园板块，而非最高大上的高铁新城板块和离园区最近的元和板块。

但是要是以投资的眼光来看，那就会觉得，相城这个地方，简直是一个绝对的洼地。

以元和板块来说，是相城离园区最近的板块之一，开车基本15分钟就能到达园区，位置上首先就很符合热点外溢板块的概念；其次，元和板块属于省级的高新区，板块内的企业以微电子等高新技术产业为主，这也就意味着这里人口不会少，同时购买力较强；同时，元和板块内目前有苏大第二附属小学和中学，在相城区排名数一数二，更不用说还有在建的7号线地铁了。

元和板块规划配套图

那么这个板块新房均价多少呢？2万3-2万4左右。而且都是带中央空调等三大件的精装修配置。这个价格和太仓的娄江新城基本一致，而娄江新城远远不足元和板块成熟。

同样再说一说高铁新城板块。2011年，苏州北站正式通车，次年，苏州高铁新城管委会挂牌成立，以北站为核心建立起了高铁新城，并一跃成为苏州“一核四城”的核心板块。

高铁新城沙盘图

在北站通车之后，依靠着高铁这个优势，高铁新城板块内陆续进来了两条地铁线路、1000家以上的注册企业、100亿投资规模的商业配套，每年创造的服务业产值达330亿之多。

这个板块给人的感觉怎么说呢？就是特别的高大上，甚至连路上的公交都是无人驾驶版的。

而这里一个最大的特点是什么呢？就是倒挂特别厉害。像马上清盘的新城项目，均价2万5-2万8，而旁边的建发二手房已经买到了3万7了。

（元和的倒挂虽然没有这么厉害，但也依然存在。像在售的弘阳项目，均价2万3600左右，而板块内的二手房挂牌价基本在2万4-2万8这样。）

也就是说，相城这个地方，一方面是新房普遍倒挂，基本上买到就是赚到，或者至少也是保值；另一方面，则是配套和规划与当前的房价不匹配，按照长三角其他城市的思路，那元和卖到3万 没什么问题，高铁新城卖到4万 没什么问题。

（当然，这两个板块的二手房挂牌也基本与这个价格接近了，主要还是新房被限的太厉害。）

相城近期土拍情况

我看了一下今年上半年的土拍，相城各个板块的楼面价基本都要比之前的高1000-2000块左右，普遍在1万4左右，这也说明了相城这里的一个价值潜力。而现在相城首先放开了限购的口子，那么一旦说苏州开始补涨，那么最先起势的，多半就会是相城。

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