亏麻了？当年在贵阳周边买了别墅的业主，为什么开始后悔了？

熟悉行情的都知道，2024年以来，不仅是贵阳，还包括其他城市，比如杭州、成都等新一线城市，郊区的合院、联排别墅价格也都在下探到历史低点，一方面是房地产行情的大环境大背景预期改变，另一方面，更多的还是因为别墅市场可能要面临新的一轮洗牌了。

有个朋友当年在清镇200多万买的合院，现在二手房价只卖100多成交，亏了将近一半，让他后悔不迭。

1、容积率放开，新生代产品降维打击

杭州现在已经出现容积率放开到0.7-0.8的的地块了，也就是说，突破了远郊区容积率1的限制，这一点星星之火，估计很快就会呈“燎原之势”，其他城市因城施策，大概率也会跟进。

这就意味着，在不久的将来，将会看到更多合院、联排产品上市，甚至可能看到双拼、独栋大量出现，这对于过去在旧规范体系下、和开发商利润、建设成本等多方面因素妥协出来的已建成的老别墅小区，将会形成降维打击。

过去很多别墅小区，大多都有地段非核心、稀缺度不高、豪宅纯粹度不够、室内空间局促、景观面品质不够等特征，等到新生代别墅面世，这些已建成的别墅小区，大概率会面临大幅下调价格的局面，否则，流动性就会被锁死。

2、已建成别墅产品力弱、入住体验不佳

贵阳周边现在别墅比较多的板块，一是双龙；二是花溪南、清镇、修文等区域；三是少量的主城别墅。

双龙由于处于航空港，天空中航线密布，一些地块受到噪音影响是比较明显的，此外，板块被大量别墅小区占据，至今也没有形成有一定热度的商圈中心，入住率低，缺乏人气和配套，现在双龙的小别墅，80w+挂出来很久都没人愿意要。

而花溪南、清镇、修文等地块的别墅，距离主城区往往太远，周边成熟的配套几乎可以说没有，而且户型设计上，往往也比较过时，很多都是“面积不够，楼层来凑”的经济适用墅，而且甚至有的设计还没有预留电梯井，从它被设计出来的那一天起，就已经落伍了。

主城区的别墅，相对比较少，但是户型也是比较局促的，更由于主城区地块寸土寸金，每户别墅的占地面积是相当有限的，要么就是花园极其狭小（失去了别墅的灵魂，没有大花园的别墅，还不如跃层复式高层住着舒服），要么就是栋间距很近，公区过道狭窄，地下室阴暗潮湿采光被遮挡。

因此，贵阳这3种别墅，目前的入住率基本都不高，特别是第三种主城别墅，不仅产品力不行，而且价位还高企，没有任何性价比可言。

3、贵阳周边有大量可用于建设新生代别墅的地块供应

贵阳周边的城市远近郊区，目前的开发饱和度并不高，包括白云、花溪、贵安等板块。

特别是贵安新区，不仅地块平坦，而且目前市政主干线等基础设施正在逐步完善，城市群化的发展趋势，也让贵阳有足够的动力向西拓展。

加上贵安新区相对低廉的用地成本，相信未来在贵安新区，大概率会诞生出不少高性价比的改善项目，这里面，肯定也会包括不少合院、联排甚至是双拼、独栋别墅产品，而且不受远郊容积率的限制，可以开发大花园、大泳池、大面宽的产品，到时候，真正入住别墅小区的富人会更多，进而带动配套和商业的逐渐完善。

总而言之，目前来看，贵阳周边已有的别墅小区，包括合院、联排，甚至是一些主城别墅产品，未来都面临着价格大幅下调的局面。

因此，一些房东看到了这个发展趋势，或为了筹措预算将来置换新生代产品，或为了变现及时止损，在当下以低价尽快割肉弃房，抛出手中那些“富人看不上、穷人买不起”的小别墅，就见怪不怪了。