​可惜！浦东曹路8站就到陆家嘴，这个“特殊”板块到底能不能买

可惜！浦东曹路8站就到陆家嘴，这个“特殊”板块到底能不能买

曹路，在上海房地产版图当中，显得比较另类。

一方面，凭借地铁9号线，从曹路到达陆家嘴世纪大道仅需10站路；同时，曹路西侧紧邻金桥副中心，如果只从上述方面看，曹路有很大可能承接这些地方的产业人群，作为城市中心的下游板块而存在。

但是，理想很丰满，现实很骨感。从2013年至今的十年时间里，曹路一度有长达5年时间没有商品房供应，直到2018年前后仁恒金桥世纪、招商璀璨城市等项目入市，曹路新房断供的局面得以被打破。

2013-2017年间，曹路有长达5年时间商品房0供应；其后几年的供应量也只有寥寥数百套；这种体量的供应，在浦东近十年商品房供应中微乎其微，总供应量在浦东的占比，仅为0.86%！

在浦东都“人微言轻”，何况整个上海。

曹路，何以至此？这里的房子，到底能不能买？

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以动迁房为主+缺少高品质房源带动

是曹路商品房市场的底色

曹路，并不是一个为商品房而生的板块。

2009年，上海决定在郊区建设六个保障性住房基地，也就是我们俗称的动迁基地，来给当时拆迁安置的居民进行居住。

这六个板块分别是：浦东的曹路、浦东原南汇周康、宝山的顾村、嘉定的江桥、闵行的浦江和松江的泗泾。

以动迁房为主的基本面+区域内缺少高品质商品房带动，基本上就成了曹路的底色。

文章开头我们说到曹路商品房供应少，其实看下图就知道，和其他五个同类型板块比起来，曹路的商品房供应也远远落在了后面。

一房一万统计数据显示：近十年间，曹路供应了多达9120套的动迁房，远远超过1354套的商品房。

如今，距离成为动迁基地已过去十余年时间，但一同出道的六大板块却发展迥异。

依托前滩的浦江、依托张江的周康，早已抱紧了各自的大腿一路飞奔。泗泾凭借9号线9站徐家汇的地铁优势，商品房风生水起；甚至是顾村，也因为地段等原因，成为了刚需板块当中的宜居之地。

而曹路，不仅供应量远远落后，甚至价格方面，在自带溢价的浦东，也不占优势。

曹路的二手房也是价格洼地。

至于二手房，近十年间，曹路每年平均成交近1500套二手房。

板块的次新房并不算多。别墅项目有万科第五园和万科蓝山，品质很不错。

房龄15年左右的的二手房比如河滨城市花园，挂牌价也来到了6万/㎡上下。

大体量动迁房小区金海华城，靠近曹路站的组团康佳苑，新成交约80㎡小户型，成交单价约为4.55万/㎡；

佩玛山丘一期有业主想卖，心理价位在7万/㎡以上。

不过，因为成交结构大多以动迁房小区为主，曹路二手房的整体成交均价，大多在4万/㎡-5万/㎡之间徘徊。

曹路二手房成交均价分布

身处自带溢价的浦东

曹路商品房为何长期缺席

曹路是浦东少有的内生型板块。

在浦东版图上，曹路处在东北方向的一个角上，尽管与金桥产业片区紧密相连，但从地理位置上来讲曹路并不是十分出众。

尤其是2017年以前，曹路缺少与城市中心通达的轨道交通，缺少纵深和腹地+缺少轨交，让这里给人的感觉就是偏安一隅。

而在曹路内部，以浦东运河为界限。

运河东侧，以9号线终点曹路站为中心，南北两侧分布着很多动迁房，比如金海华城等大体量小区，当然，还有公墓。因为历史原因，曹路站东侧3公里左右靠海位置，还有浦东殡仪馆、火葬场等设施。

运河西侧，以9号线的顾唐路、民雷路为节点，为曹路镇的生活区。在《浦东新区曹路镇国土空间总体规划（2020-2035）》明确的曹路新市镇中心片区，就处在浦东运河以西、金海路以南的区域，目前还有一些空地等待建设。

而且，因为土地开发限制的原因，曹路板块有一部分土地，被划为限制开发用地。

如上图所示，在曹路东部，有大片地区属于生态保护区，辗转腾挪的空间相对较小。

以上种种都意味着，曹路的城市界面不会太先进，有不利因素，会受到限制，也意味着板块缺少一些发展腹地。

至关重要的，是地铁的通车时间：

对于曹路发展意义重大的地铁9号线三期，直到2017年末才终于姗姗来迟。

相比于其他五个动迁基地，曹路的地铁通车时间是最晚的。

要知道，早在2010年以前，泗泾和浦江就分别有了9号线和8号线接入；随后两三年内，顾村、江桥和周康也相继开通了地铁。

轨道交通是否便利，不仅对于资源流动整合至关重要，也会影响买房人对板块发展水平的认知。

动迁房为主的供应结构+缺少发展腹地的城市基本面+地铁开通较晚，可以说几大主要因素，是曹路在商品房市场缺少势能的关键所在。

动迁板块的优势

大部分的生活配套已经成熟

不过，也不要觉得动迁板块就一定不好。

它有一个最大的优势，是很多楼盘比较新的板块无法比拟的——大部分的生活配套已经成熟 。

比如我们买新盘时，经常会有人告诉你，这里未来要建造个什么，但是在动迁基地板块，不用考虑这些。所有配套基本上都建好了，应有尽有。

在一房一万制作的上海浦东板块置业天梯图中，环绕张江的几个板块里，曹路的排名还是靠前的。

在曹路，交通、教育、医疗等资源还是一应俱全的——不能指望这些配套的能级和规格有多高，但针对特定人群，基本够用。

比如轨道交通，9号线是主要通勤线路，从曹路站出发5站可到金桥，30分钟左右可到陆家嘴世纪大道；也正是9号线，为曹路导入了一些在金桥就业的产业人群。

根据规划，沪通铁路也将在曹路设站，还有轨交崇明线在建，也连接曹路。

自驾出行也比较方便，在金海路快速化改造后，金海路-杨高中路可以直接快速进外环。

医疗资源上，曹路目前最受期待的医院，就是曹路地铁站西北侧正在建设的长征医院浦东浦东新院，一期床位数600床，将建成“与上海长征医院同质一体化运行的三级甲等综合性区域诊疗中心”，预计2023年12月结构封顶，2024年投入使用。

此外周边还有上海市浦东新区肺科医院、上海中医药大学附属曙光医院曹路分院、上海尚德医院、卫生服务中心等，能够辐射到板块内的就医需求。

曹路的商业配套主要围绕9号线建设，目前主要有商业体量5万㎡的宝龙商业广场，位于9号线顾唐路站；以及曹路地铁站北侧1公里左右的恒越荣欣广场。

这两个商场其实都属于社区型商业，以餐饮、轻消费业态为主，服务当地的居住客群，并不具备多大的辐射能力。

不过，目前在顾唐路地铁站，正在建设的招商璀璨城市，承载了曹路扭转商业形态和消费升级的功能。

这个大型TOD项目拥有商业、写字楼、住宅等业态，将公共出行、办公、娱乐、购物等功能进行了融合，不仅满足板块内的消费需求，还能在一定程度上满足金桥等地外溢客群的休闲娱乐功能。

至于教育方面，曹路镇区域内从幼儿园、中小学到高校的教育资源高度集聚。在2013年，复旦附中也把分校开到了曹路。

曹路需要同周边进行有效联动

板块内哪些机会可以考虑

商品房缺乏供应的曹路，目前在售的新房只有佩玛山丘。

这个项目我们做过测评，优点和缺点都十分鲜明，它在立面、景观、园林等方面做的品质感较高，不过户型布局、朝向以及土地年限有让人遗憾的地方。

此外，行政区划上也属于曹路镇、但距离金桥更近的焦点项目金鼎天地二期住宅金鼎阅府，有望在2023年入市，推出约51㎡1房-约218㎡4房在内的房源。

金鼎天地大部分区域都属于曹路，但规划中却是金桥汽车产业单元，由金桥集团进行操盘，所以和金桥的关系也十分紧密。

在今年上半年，金鼎天地的首期住宅金鼎首府，以高达75.12的入围分，508套房源全部卖完，备案均价75000元/㎡。

时隔半年，金鼎天地二期住宅金鼎阅府，有望明年年初入市，重新吸引一波关注度。

其实，曹路完全可以结合自身特色，承接周边金桥等强势产业片区的产业人口，并配置一些满足这些人群在曹路生活的规划节点。

毕竟，3站就到金桥，还能享受城市副中心的配套服务。他们之间的关系，理应让人想起唐镇和张江。

现阶段，如果预算和积分足够，关注更靠近金桥的金鼎是明智之选；但如果你首次置业、预算也有限，曹路，也能给你提供一处安身之所——前提是，你要给这里一定程度的包容。

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